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多個(gè)熱點(diǎn)城市下調(diào)公積金貸款利率,樓市政策空間還有多大

放大字體 縮小字體 發(fā)布日期:2022-10-14 來源:第一財(cái)經(jīng) 瀏覽次數(shù):12

      

     在5年期LPR連續(xù)下調(diào)的背景下,近日,央行時(shí)隔七年首次下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率。在國(guó)慶假期后的首個(gè)工作周,多個(gè)熱點(diǎn)城市的公積金貸款利率已陸續(xù)下調(diào)到位。

    第一財(cái)經(jīng)從多地住房公積金管理中心處了解到,截至11日,包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢、鄭州、合肥、南京在內(nèi)的多個(gè)一線和二線省會(huì)城市開始執(zhí)行新的貸款利率,即5年期以下(含5年)和5年期以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別下調(diào)至2.6%和3.1%,第二套個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變。


熱點(diǎn)城市“火速響應(yīng)”


       相較于“因城施策”的商業(yè)貸款政策,對(duì)于此次全國(guó)性個(gè)人住房公積金貸款利率的下調(diào),多地推進(jìn)的步調(diào)更為一致,熱點(diǎn)一二線城市響應(yīng)的速度也更為迅速。

“自10月1日開始,深圳就將首套個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.15個(gè)百分點(diǎn)。不過,如果你的首套個(gè)人住房公積金貸款已發(fā)且未到期,則將在明年1月1日享受這個(gè)新利率?!鄙钲谑凶》抗e金管理中心相關(guān)工作人員10日告訴第一財(cái)經(jīng)。

       除深圳外,北京、上海和廣州的住房公積金管理中心工作人員也均對(duì)記者予以肯定答復(fù)——調(diào)整后的首套個(gè)人住房公積金貸款利率已落地執(zhí)行,并將率先惠及10月1日之后辦理相關(guān)業(yè)務(wù)的購(gòu)房群體。

       二線城市中,合肥、南京、鄭州等地則以官方發(fā)文形式進(jìn)行明確和細(xì)化。

       比如,根據(jù)南京住房公積金管理中心8日發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房公積金貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》,為保證個(gè)人住房公積金貸款利率調(diào)整工作順利準(zhǔn)確,對(duì)2022年10月1日之前已經(jīng)住房公積金管理中心審批完畢但未發(fā)放的個(gè)人住房公積金貸款的,或是10月1日前已錄入住房公積金業(yè)務(wù)信息管理系統(tǒng)審批但未完成終審的,按此次下調(diào)后的利率發(fā)放貸款。

     值得注意的是,上述東部熱點(diǎn)地區(qū),也正是繳納公積金的單位比例較高、擁有收入相對(duì)穩(wěn)定職工規(guī)模較多的地區(qū)。

     根據(jù)住建部、財(cái)政部和央行聯(lián)合發(fā)布的《全國(guó)住房公積金2021年年度報(bào)告》,廣東是當(dāng)年住房公積金實(shí)繳單位數(shù)最多的省份,上海、江蘇、北京、浙江緊隨其后。根據(jù)該報(bào)告公布的數(shù)據(jù)計(jì)算,這5地住房公積金實(shí)繳單位數(shù)接近于全國(guó)實(shí)繳單位總量的55%。

    “公積金是購(gòu)房者重要的金融貸款之一,也是為了買賣房屋設(shè)立的專項(xiàng)貸款資金,是購(gòu)房者在購(gòu)房過程中優(yōu)先選擇的貸款方式?!敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪對(duì)記者分析稱,在房?jī)r(jià)高企、流入人口多的熱點(diǎn)城市,此次降息對(duì)于購(gòu)房剛需的進(jìn)一步釋放有一定的助力作用,意味著購(gòu)房者購(gòu)房成本有所減少,月供壓力適度減輕,對(duì)于新房市場(chǎng)的成交端將會(huì)有所帶動(dòng)。

不過,58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波也表示,由于熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)相對(duì)較高,而公積金貸款在購(gòu)房者總貸款中所占比例較小,故此,此次降息對(duì)購(gòu)房者月供影響相對(duì)有限,預(yù)計(jì)相對(duì)比例的購(gòu)房者并不會(huì)因?yàn)榇舜谓迪⒍x擇立即入市。

       據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),今年“十一”期間,12個(gè)典型城市7天成交量為31.3萬(wàn)平方米,同比去年降幅達(dá)63.1%,包括北京、福州等一二線城市降幅均較大。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜告訴記者,今年1~9月,在一線城市及杭州、成都、南京等熱點(diǎn)二線城市,商品住宅成交規(guī)模同比均呈下降趨勢(shì),其中,多數(shù)城市中高總價(jià)段的典型改善類產(chǎn)品成交規(guī)模降幅相對(duì)較小,甚至個(gè)別城市出現(xiàn)同步小幅增長(zhǎng),但這些熱點(diǎn)城市低總價(jià)段產(chǎn)品的成交規(guī)模的降幅均相對(duì)顯著。在國(guó)慶假期期間,20個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積同比降幅為37.7%。

    “從某種程度上來說,此次公積金貸款利息的下調(diào)可以看作是對(duì)市場(chǎng)利息下調(diào)的響應(yīng)和跟隨。如果市場(chǎng)利息下調(diào),而公積金利息不變,那么二者利差縮小,公積金的利息優(yōu)惠下降,不利于公積金作用的發(fā)揮?!敝袊?guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專委會(huì)主任、中國(guó)區(qū)域科學(xué)協(xié)會(huì)副理事長(zhǎng)王業(yè)強(qiáng)進(jìn)一步對(duì)記者分析稱。

截至2021年末,全國(guó)住房公積金貸款余額68931.1億元,占個(gè)人住房貸款余額38.32萬(wàn)億元的比例約18.00%。

     “不考慮首套房的因素,降低0.15個(gè)百分點(diǎn)節(jié)省居民利息103.4億元/年。但考慮到降息僅針對(duì)首套房,居民實(shí)際節(jié)省的利息小于103.4億元/年。此外,考慮到近五年公積金貸款增量占個(gè)人住房貸款的增量大致在12%~17%區(qū)間,15bp的降幅相當(dāng)于整體住房貸款利率下調(diào)2~3bp。”廣發(fā)證券固定收益首席分析師劉郁分析稱。

      王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為,此次公積金貸款利率下調(diào)之后,后續(xù)5年期LPR仍有下調(diào)空間?!澳壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)銷售表現(xiàn)仍不太理想,1~8月相對(duì)于1~5月的低谷銷售降幅略有收窄,傳統(tǒng)的金九銀十不盡如人意。出于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),滿足剛需和改善性住房需求,增強(qiáng)購(gòu)買意愿和信心的需要,預(yù)期后續(xù)5年期LPR利率仍有下調(diào)空間,由此帶動(dòng)房貸利率更大幅度的調(diào)整,進(jìn)而確保樓市在年底前后出現(xiàn)趨勢(shì)性回暖。”

      陳文靜也持相近觀點(diǎn)。她表示,繼央行和銀保監(jiān)會(huì)9月29日聯(lián)合發(fā)布通知,對(duì)于滿足條件的城市,可階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限后,央行9月30日再度釋放首套房公積金貸款利率下調(diào)的信號(hào),意味著,滿足條件的城市在商貸利率下調(diào)的背景下,若市場(chǎng)恢復(fù)不及預(yù)期,不排除四季度仍有5年期以上LPR繼續(xù)下調(diào)的可能。

     “但即使(5年期LPR利率)下調(diào),調(diào)整的空間預(yù)計(jì)也相對(duì)有限?!标愇撵o稱。

       進(jìn)入四季度后,熱點(diǎn)城市的公積金貸款政策同樣有持續(xù)優(yōu)化的可能。關(guān)榮雪稱,對(duì)于熱點(diǎn)城市而言,公積金貸款政策此前一直較緊,目前,既可以因城施策地采取上調(diào)可貸額度、下調(diào)房貸利率、降首付等整體性的寬松措施,也可以針對(duì)不同類型的潛在購(gòu)房群體制定差別化的信貸支持政策,如放寬公積金異地使用條件、支持多孩家庭購(gòu)房等?!叭绻?gòu)房者可以同時(shí)享受多項(xiàng)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策,將會(huì)產(chǎn)生較為明顯的疊加效應(yīng),對(duì)市場(chǎng)情緒的修復(fù)也是大有裨益?!?/p>

      第一財(cái)經(jīng)10日從武漢市住房公積金管理中心處了解到,從10月8日開始,武漢已對(duì)公積金貸款最高額度做出調(diào)整:首套房公積金最高貸款額度從70萬(wàn)元調(diào)整至90萬(wàn)元,二套房公積金最高貸款額度從50萬(wàn)元調(diào)整至70萬(wàn)元。

     “相對(duì)于公積金貸款利息,調(diào)整公積金貸款額度會(huì)直接增加購(gòu)房者入場(chǎng)的可能,其效果更為明顯?!蓖鯓I(yè)強(qiáng)預(yù)計(jì),隨著多地公積金貸款利息的陸續(xù)下調(diào)到位,四季度或?qū)⒂懈酂狳c(diǎn)城市加入到公積金貸款額度調(diào)整的隊(duì)列。



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